פסק דין חשוב לחברי מושב ולבעלי בתים פרטיים – זיקת הנאה מכוח שנים - כדאי לדעת! (ניתן בייצוג משרדנו).

מה היא זיקת הנאה מכוח שנים?

דרך מעבר בין שתי חלקות/בתים הנמצאת על חלקה אחת, ומשתמשים הצדדים מעל 30 שנה, מתי יוכל בעל החלקה שהדרך נמצאת בחלקתו למנוע המשך שימוש בדרך ע"י השכן?

כללי:

עסקינן בשכנים, שניהם בעלי זכויות (בר רשות) בשתי נחלות חקלאיות במושב בצפון .

התובע עתר למתן פסק דין הצהרתי לפיו קיימת לו זיקת הנאה מכוח שנים בדרך העוברת באזור

הגבול בין חלקות הצדדים, וביקש להורות כי הוא זכאי לרשום זיקת הנאה במרשם המקרקעין.

באזור הגבול בין החלקות בחלקת הנתבע קיימת דרך מעבר המשרתת את שני המשקים, הנתבע

הגיש לוועדה המחוזית לתכנון ובניה בקשה לשינוי תב"ע ותכנית להסדרה ופיתוח חלקתו, התכנית

אינה משנה את גבולותיו אך מבטלת את דרך המעבר. הוועדה דחתה התנגדות התובע ואישרה

את תכנית הנתבע.

גרסת התובע:

התובע עשה שימוש בדרך המעבר במשך עשרות שנים מעבר ל30 שנה לצורכי גישה לבית המגורים

וללול ללא כל טענה מצד הנתבע ואף בהסכמתו. דרך המעבר היא דרך הגישה היחידה, כאשר נודע

לו כי הנתבע מבקש לשנות תב"ע ולבטל דרך המעבר הגיש התנגדות לוועדה המחוזית והתנגדותו

נדחתה. והוועדה הפנתה אותו לערכאת בית המשפט. לשיטתו מתקיימים כל התנאים לצורך היווצרות זיקת

הנאה מכוח שנים : השימוש ומעבר התובע הינו גלוי לעין ונוגד את זכות הנתבע במקרקעין, אשר ידע

על השימוש ומעבר, לא התנגד ואף הסכים במשך עשרות שנים, וישנה ידיעה של הנתבע והשלמה

שבשתיקה.

גרסת הנתבע:

דרך המעבר הינו חלק מחלקת הנתבע, ובהסכמתו היא משמשת גם את התובע בכניסה לחניה

לביתו. הלול של התובע אינו פעיל שנים ומשמש כמחסן, עוד טוען כי קיים מתווה לדרך לכניסה מהצד

השני של החלקה של התובע בצד מערב. הנתבע טוען כי דרך המעבר איננה דרך הגישה היחידה

לתובע, אך הדבר יצריך את התובע להרחיב ולהסדיר דרך על חלקתו. הנתבע לא מבקש לשנות

גבולות אלא שינוי ייעוד מחקלאי למגורים לבניית יחידות דיור נוספות. התובע לא זכאי לזיקת הנאה

ואינו עומד במבחני החוק והפסיקה. לא היה "שימוש נוגד" וגם יש לתובע חלופה סבירה לדרך גישה

עצמאית ללא צורך בזיקת ההנאה.

בית המשפט מינה מומחה שקבע:

כי ניתן בצורה סבירה לבצע בתוך חלקתו של התובע דרך גישה, באחת משני דרכים דרך שתיסלל

בין שני המבנים או דרך בצד המערבי של המבנה בסמוך לגבול דבר שיחייב שינוי מיקום של המבנה

המתוכנן.

הכרעת בית המשפט:

זיקת הנאה היא בגדר זכות במקרקעין סעיף 5 לחוק המקרקעין - "שעבוד מקרקעין להנאה שאין

עימה זכות להחזיק בהם". במקרה הרגיל נוצרת מכוח הסכם. דרך נוספת הינה "מכוח שנים"

בהתאם לסעיף 94 לחוק המקרקעין. כפי שעולה מנוסח הסעיף ומפרשנותו בפסיקה הסעיף מציב

שלושה תנאים מצטברים לצורך רכישתה של זיקת הנאה מכוח השנים:

1. קיומו של "שימוש" במקרקעין, בפסיקה נקבע כי לצורך הוכחת קיומו של "שימוש" כזה יש

להראות בשימוש נוגד – קרי, שימוש אשר יש בו כדי להוות הפרה של זכויות הבעלים

במקרקעין, וכי מדובר בשימוש גלוי המצוי בתחום ידיעתו הקונסטרוקטיבית של בעלי

המקרקעין.

2. על השימוש לשקף " זכות הראויה להוות זיקת הנאה"

3. על תקופת השימוש להיות בת שלושים שנים רצופות.

בית המשפט קבע כי התקיימו התנאים 2 ו-3 התקיימו, התובע עשה שימוש גלוי בדרך המעבר כדרך

גישה להגיע לביתו ולעסקו בחלק האחורי מאז רכש את חלקתו מעל ל30 שנה . בנוסף, אין

מחלוקת כי זכות המעבר שטוען התובע היא זכות הראויה להוות זיקת הנאה ובכך מתקיים

התנאי שני. לעניין בחינת התקיימות התנאי הראשון ליסוד "השימוש" האם השימוש שעשה

התובע בדרך המעבר העוברת בחלקותו של הנתבע הוא בגדר "שימוש נוגד" קבע בית

המשפט כי לא עונה על ההגדרה של שימוש נוגד.

בית המשפט קבע לאור הפסיקה: " ההלכה היוצאת מבתי המשפט קובעת כי כאשר יש הרשאה פוזיטיבית, קרי הסכמה,

לשימוש במקרקעין הכפופים, אין המדובר בשימוש נוגד המוביל ליצירתה של זיקת הנאה".

(ע"א 1904/19 בלאיש נ' דיב פסקאות 24-30 ,ע"א 700/88 אסטרחאן נ' בן חורין ,

ה"פ (ת"א)4493-03-14 צדקיה נ' רומם , ע"א 1276/07 ניסים נ' גולן ,

רע"א 10565/08 בן עזרא נ' ויצמן כך גם נקבע בספרות המקצועית ).

יוצא, כי הסכמתו של הנתבע לשימוש שעשה התובע בדרך המעבר העוברת בחלקתו שוללת

היווצרותה ורכישתה של זיקת הנאה מכוח שנים לפי סעיף 94(א) לחוק המקרקעין, כיוון שאין

מדובר בשימוש נוגד. שימוש שנעשה בהסכמת בעל המקרקעין אינו בגדר שימוש נוגד כפי

שנקבע בהלכה הפסוקה...בנסיבות המקרה עסקינן אין מתקיים התנאי הראשון לרכישתה

של זיקת הנאה מכוח שנים הנוגע ליסוד השימוש , ברי כי התובע לא רכש זיקת הנאה בדרך

המעבר העוברת בחלקתו של הנתבע ודין תביעתו דחייה...לא למותר להוסיף כי קיומה של

חלופה לשימוש הנעשה במקרקעין הכפופים מכוח זיקת הנאה מהווה שיקול התומך

בביטולה כפי שנקבע בהלכה הפסוקה.

בית המשפט קבע כי לא התקיימו התנאים לרכישת זיקת הנאה מכוח שנים על ידי

התובע מאחר ולא הוכח התנאי של שימוש נוגד בדרך המעבר, ודחה את

התביעה.

לכל התייעצות בנושא זה או בנושאים משפטיים אחרים נא ליצור קשר עם משרדנו.

ט.ל.ח

מאמר זה נכתב להרחבת ידע ואינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי